In sintesi. Il Testo unico dell’edilizia è il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001, supplemento ordinario n. 239, con rettifica nella Gazzetta Ufficiale n. 47 del 25 febbraio 2002. Disciplina i titoli edilizi, la vigilanza sull’attività edilizia, le sanzioni e la normativa tecnica.
Il testo vigente è quello risultante dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 – il cosiddetto Salva Casa – e dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182. Il Salva Casa ha riscritto sanatoria, tolleranze, stato legittimo e cambio di destinazione d’uso.
Che cosa trova in questa pagina
- Che cos’è il Testo unico dell’edilizia
- Le definizioni dell’articolo 3
- Quale titolo serve per quale intervento
- Le sanzioni: difformità totale e parziale
- L’ordinanza di demolizione e i novanta giorni
- Le tolleranze costruttive
- La sanatoria dopo il Salva Casa
- Lo stato legittimo e il cambio di destinazione d’uso
- Che cosa non è cambiato nel 2026
Che cos’è il Testo unico dell’edilizia
Il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 raccoglie le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Si articola in tre Parti: la prima dedicata all’attività edilizia, dai titoli abilitativi alla vigilanza e alle sanzioni; la seconda alla normativa tecnica, dal cemento armato alle zone sismiche, dalle barriere architettoniche al contenimento energetico; la terza alle disposizioni finali. L’ultimo articolo è il 138, ma il numero effettivo delle disposizioni è superiore per effetto degli articoli inseriti nel tempo, come il 6-bis, il 9-bis, il 23-ter, il 34-bis, il 34-ter e il 36-bis.
La Parte prima è quella che interessa nella quasi totalità dei casi pratici: chi acquista un immobile, chi riceve un’ordinanza di demolizione, chi deve regolarizzare una difformità emersa in fase di compravendita, chi vuole cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare.
Le definizioni dell’articolo 3
L’articolo 3 definisce le categorie di intervento edilizio. Non è una norma descrittiva: da quale lettera si applica dipendono il titolo necessario, il regime sanzionatorio e la possibilità di sanatoria.
- Manutenzione ordinaria (lettera a): riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
- Manutenzione straordinaria (lettera b): opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali e per realizzare o integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva né mutare la destinazione d’uso; comprende il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari.
- Restauro e risanamento conservativo (lettera c): insieme sistematico di opere volte a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità.
- Ristrutturazione edilizia (lettera d): insieme sistematico di opere che può portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
- Nuova costruzione (lettera e) e ristrutturazione urbanistica (lettera f).
Quale titolo serve per quale intervento
Il sistema si legge per esclusione: si verifica prima se l’intervento rientra nell’attività edilizia libera, poi se richiede il permesso di costruire, poi se rientra fra quelli soggetti a segnalazione certificata; ciò che resta ricade nella comunicazione asseverata, che l’articolo 6-bis costruisce come categoria residuale.
| Titolo | Articolo | Ambito |
|---|---|---|
| Attività edilizia libera | art. 6 | Manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche entro limiti, vetrate panoramiche amovibili, opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, opere stagionali e contingenti, e altre ipotesi tipizzate |
| Comunicazione di inizio lavori asseverata | art. 6-bis | Categoria residuale: interventi non riconducibili agli articoli 6, 10 e 22, previa asseverazione di un tecnico abilitato |
| Permesso di costruire | art. 10 | Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia con modifiche di volumetria o, in zona A, di destinazione d’uso, e le ipotesi su immobili tutelati |
| Segnalazione certificata di inizio attività | art. 22 | Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera, varianti al permesso non incidenti sui parametri |
| Segnalazione certificata alternativa al permesso | art. 23, comma 01 | Ristrutturazione ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c), e nuova costruzione in attuazione di piani con precise disposizioni planivolumetriche |
Le sanzioni: difformità totale e parziale
Il regime sanzionatorio si articola secondo la gravità della difformità, e questa distinzione governa anche l’accesso alla sanatoria.
| Situazione | Articolo | Conseguenza |
|---|---|---|
| Assenza di permesso, totale difformità o variazioni essenziali | art. 31 | Ingiunzione a demolire; decorsi novanta giorni senza ottemperanza, acquisizione al patrimonio comunale, di diritto e senza indennizzo, del bene e dell’area di sedime, entro il limite di dieci volte la superficie utile abusivamente costruita |
| Ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o in totale difformità | art. 33 | Rimozione o demolizione; se il ripristino non è possibile, sanzione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile |
| Parziale difformità dal permesso | art. 34 | Rimozione entro il termine fissato dall’ordinanza; se la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, sanzione pari al triplo del costo di produzione o del valore venale |
| Assenza o difformità dalla segnalazione certificata | art. 37 | Sanzione pari al triplo dell’aumento di valore venale, comunque non inferiore a 1.032 euro |
Il Salva Casa ha innalzato da doppio a triplo il moltiplicatore delle sanzioni pecuniarie degli articoli 34 e 37, e ha abrogato il comma 4 dell’articolo 37, spostando la relativa materia nel nuovo articolo 36-bis.
L’ordinanza di demolizione e i novanta giorni
Sull’ordinanza di demolizione vale un principio consolidato, affermato dal Consiglio di Stato in Adunanza plenaria con la sentenza 17 ottobre 2017, n. 9: il provvedimento con cui viene ingiunta la demolizione di un immobile abusivo non richiede una motivazione sulle ragioni di pubblico interesse, anche quando intervenga a distanza di anni e anche nei confronti del proprietario che non è responsabile dell’abuso. La demolizione è atto vincolato.
Diverso è il discorso sulla sanzione pecuniaria per l’inottemperanza prevista dall’articolo 31, comma 4-bis, da 2.000 a 20.000 euro: il Consiglio di Stato, sezione seconda, con la sentenza 13 aprile 2026, n. 2930, ha chiarito che la misura massima non può essere applicata con un richiamo meramente formale alla norma, dovendo l’amministrazione dare conto del criterio seguito.
Che cosa accade se si ricorre al giudice
La questione più delicata riguarda l’effetto del ricorso sul termine di novanta giorni, decorso il quale l’acquisizione al patrimonio comunale opera automaticamente. Sul contrasto è intervenuto il Consiglio di Stato in Adunanza plenaria con la sentenza 31 luglio 2026, n. 7, affermando che il termine «è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al ricorrente e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario», fatta salva la verifica in concreto dell’esigibilità dell’esecuzione nel tempo residuo e la possibilità di chiedere all’amministrazione l’accertamento di conformità o la fissazione di un ulteriore congruo termine.
Va inoltre considerato che, secondo la stessa sentenza n. 2930 del 2026 del Consiglio di Stato, decorsi inutilmente i novanta giorni il Comune diventa proprietario e il responsabile perde la legittimazione a presentare istanza di accertamento di conformità.
Le tolleranze costruttive
L’articolo 34-bis stabilisce che il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta entro il due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo non costituisce violazione edilizia.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha introdotto, con il comma 1-bis, una scala progressiva commisurata alla superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Tolleranza |
|---|---|
| oltre 500 metri quadrati | 2 per cento |
| da 300 a 500 metri quadrati | 3 per cento |
| da 100 a 300 metri quadrati | 4 per cento |
| inferiore a 100 metri quadrati | 5 per cento |
| inferiore a 60 metri quadrati | 6 per cento |
Due precisazioni evitano gli equivoci più comuni. La prima: il comma 3-ter, introdotto dal Salva Casa, stabilisce che l’applicazione dell’articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, e dunque la tolleranza non produce effetti nei rapporti fra privati, per esempio in materia di distanze. La seconda: le percentuali operano rispetto a misure già assentite. Il T.A.R. Lazio, sezione seconda-quater, con la sentenza 2 febbraio 2026, n. 2054, ha ribadito che la tolleranza presuppone un progetto autorizzato e riguarda scostamenti esecutivi, non copre ampliamenti privi di titolo.
La sanatoria dopo il Salva Casa
Qui sta la modifica più significativa. Il Salva Casa non ha abolito la doppia conformità: l’ha differenziata secondo la gravità dell’abuso.
| Art. 36 – abusi totali | Art. 36-bis – difformità parziali | |
|---|---|---|
| Ambito | Assenza di permesso o totale difformità; assenza di segnalazione certificata nelle ipotesi dell’art. 23, comma 01 | Parziale difformità dal permesso o dalla segnalazione; assenza o difformità dalla segnalazione nelle ipotesi dell’art. 37 |
| Conformità urbanistica | al momento della realizzazione e della domanda | al momento della domanda |
| Conformità edilizia | al momento della realizzazione e della domanda | al momento della realizzazione |
| Termine di decisione | 60 giorni | 45 giorni |
| Effetto del silenzio | rigetto | accoglimento |
La differenza sull’effetto del silenzio è netta e va tenuta presente nella gestione dei tempi: sull’articolo 36 il decorso del termine equivale a diniego, sull’articolo 36-bis a accoglimento.
Accanto alle due sanatorie, il Salva Casa ha introdotto l’articolo 34-ter, che riguarda le varianti in corso d’opera costituenti parziale difformità da titoli rilasciati prima del 30 gennaio 1977 e le difformità accertate in corso d’opera per le quali non seguì demolizione e fu rilasciato il certificato di agibilità.
Lo stato legittimo e il cambio di destinazione d’uso
Lo stato legittimo
L’articolo 9-bis, comma 1-bis, definisce lo stato legittimo dell’immobile. Dopo il Salva Casa esso è quello stabilito dal titolo che ne ha previsto la costruzione o che lo ha legittimato, ovvero da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, integrato con i titoli successivi relativi a interventi parziali. La semplificazione è sostanziale: non occorre più ricostruire l’intera catena dei titoli.
Sono equiparati i titoli in sanatoria rilasciati ai sensi degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38. Il nuovo comma 1-ter stabilisce inoltre che le difformità sulle parti comuni non incidono sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari, e viceversa.
Per gli immobili risalenti, il Consiglio di Stato con la sentenza 17 marzo 2026, n. 2254, ha affermato che la prova della preesistenza non deve essere assoluta e inconfutabile in senso matematico, ma rispondere a un criterio di ragionevole probabilità, con una gerarchia probatoria che assegna attendibilità massima alle aerofotogrammetrie storiche.
Il cambio di destinazione d’uso
L’articolo 23-ter, riscritto dal Salva Casa, distingue il mutamento all’interno della stessa categoria funzionale, sempre consentito ai sensi del comma 1-bis, dal mutamento fra categorie diverse, ammesso per singole unità immobiliari nelle zone A, B e C del decreto ministeriale n. 1444 del 1968 secondo il comma 1-ter. Il comma 1-quater esclude il reperimento di aree per servizi e la dotazione minima di parcheggi, ferma restando la debenza degli oneri di urbanizzazione secondaria.
Su questo assetto sono intervenute due pronunce della Corte costituzionale che ne hanno confermato il carattere di disciplina statale non derogabile in senso più gravoso dalle Regioni. Con la sentenza n. 61 del 2026, relativa alla legislazione della Regione Toscana, la Corte ha dichiarato illegittime le disposizioni regionali che mantenevano gli oneri di urbanizzazione primaria e che consentivano limitazioni ai mutamenti d’uso oltre le condizioni previste dalla norma statale. Con la sentenza n. 86 del 2026, relativa alla legislazione della Regione Sardegna, ha dichiarato illegittime, fra le altre, le norme che introducevano soglie quantitative per distinguere difformità totali e parziali, in contrasto con l’approccio qualitativo della disciplina statale.
Che cosa non è cambiato nel 2026
Nel dicembre 2025 sono circolate ampiamente notizie su una riscrittura della sanatoria contenuta nella legge di bilancio: eliminazione della doppia conformità, sanzioni fisse, oblazione minima. Si trattava di emendamenti proposti, non approvati. La legge di bilancio non ha modificato direttamente il d.P.R. 380/2001, e molte ricostruzioni in rete continuano a darli per vigenti.
L’ultimo intervento sul Testo unico è quello della legge 2 dicembre 2025, n. 182, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il cui articolo 40 ha modificato l’articolo 20, comma 8, del Testo unico, estendendo il silenzio-assenso sul permesso di costruire agli immobili vincolati quando la domanda sia già corredata delle autorizzazioni, dei nulla osta o degli atti di assenso comunque denominati, acquisiti prima della presentazione dell’istanza.
La stessa legge ha inoltre ridotto da dodici a sei mesi, modificando l’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, il termine per l’annullamento d’ufficio: disposizione che sta fuori dal Testo unico ma incide direttamente sulla stabilità dei titoli edilizi.
È in corso, infine, l’iter di una legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, approvata dal Consiglio dei ministri nel dicembre 2025. Si tratta di una delega non ancora esercitata: il d.P.R. 380/2001 resta integralmente vigente.
Domande frequenti
▸Che cos’è il Salva Casa?
È il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105. Ha modificato numerosi articoli del d.P.R. 380/2001, fra cui il 2-bis, il 6, il 9-bis, il 23-ter, il 31, il 34, il 34-bis, il 36 e il 37, e ha introdotto gli articoli 34-ter e 36-bis.
▸La doppia conformità è stata abolita?
No, è stata differenziata. Per gli abusi totali l’articolo 36 richiede ancora la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Per le parziali difformità l’articolo 36-bis richiede la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione.
▸Che differenza c’è fra l’articolo 36 e l’articolo 36-bis?
Oltre al diverso regime di conformità, cambiano i tempi e l’effetto del silenzio: sull’articolo 36 il dirigente si pronuncia entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata; sull’articolo 36-bis si pronuncia entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
▸L’ordinanza di demolizione deve essere motivata?
La demolizione è atto vincolato. Il Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, con la sentenza 17 ottobre 2017, n. 9, ha affermato che il provvedimento non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse, anche quando intervenga a distanza di anni e nei confronti del proprietario non responsabile dell’abuso.
▸Che cosa succede dopo novanta giorni dall’ordinanza di demolizione?
L’articolo 31, comma 3, prevede che il bene e l’area di sedime siano acquisiti al patrimonio del comune di diritto e senza indennizzo, entro il limite di dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. Il Salva Casa ha introdotto la possibilità di proroga fino a duecentoquaranta giorni in presenza di comprovate esigenze, non concedibile quando il destinatario è una società commerciale.
▸Il ricorso al TAR blocca i novanta giorni?
Il Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, con la sentenza 31 luglio 2026, n. 7, ha affermato che il termine è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado favorevole al ricorrente e riprende a decorrere dopo la comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario. Il termine si sospende, non si azzera: riprende il tempo residuo.
▸Che cosa sono le tolleranze costruttive?
L’articolo 34-bis stabilisce che lo scostamento entro il due per cento su altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta non costituisce violazione edilizia. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il comma 1-bis prevede una scala progressiva che arriva al sei per cento per le unità inferiori a sessanta metri quadrati.
▸Le tolleranze valgono anche nei rapporti con il vicino?
No. Il comma 3-ter dell’articolo 34-bis, introdotto dal Salva Casa, stabilisce che l’applicazione delle disposizioni sulle tolleranze non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. La tolleranza opera nel rapporto con l’amministrazione, non nei rapporti fra privati.
▸Che cos’è lo stato legittimo di un immobile?
È definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis. Dopo il Salva Casa corrisponde al titolo che ha previsto la costruzione o legittimato l’immobile, ovvero a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o unità immobiliare, integrato con i titoli successivi per interventi parziali. Non occorre più ricostruire l’intera catena dei titoli.
▸Serve un titolo per cambiare la destinazione d’uso?
Il mutamento all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito ai sensi dell’articolo 23-ter, comma 1-bis. Il mutamento fra categorie diverse è ammesso per singole unità immobiliari nelle zone A, B e C del decreto ministeriale n. 1444 del 1968. Quando avviene senza opere è sufficiente la segnalazione certificata; quando comporta opere occorre il titolo proprio di queste.
▸Le Regioni possono derogare al Salva Casa?
Non in senso più gravoso per il privato su ciò che la norma statale disciplina. La Corte costituzionale, con le sentenze n. 61 e n. 86 del 2026, ha dichiarato illegittime disposizioni regionali di Toscana e Sardegna che imponevano oneri ulteriori nei mutamenti d’uso o introducevano soglie quantitative per distinguere difformità totali e parziali.
▸La legge di bilancio 2026 ha cambiato le regole sulla sanatoria?
No. Gli emendamenti che avrebbero riscritto la doppia conformità e il regime sanzionatorio sono rimasti proposte non approvate. L’ultimo intervento sul Testo unico è quello della legge 2 dicembre 2025, n. 182, il cui articolo 40 ha modificato l’articolo 20, comma 8, sul silenzio-assenso relativo agli immobili vincolati.
Contenuto aggiornato al 30 agosto 2026. La materia edilizia è oggetto di frequenti interventi statali e regionali: prima di assumere decisioni è opportuno verificare il testo vigente e la disciplina regionale applicabile.
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