Il primo passo è non aspettare. Il termine per impugnare l'ordinanza dinanzi al TAR è di 60 giorni dalla notifica e, una volta scaduto, l'atto diventa definitivo nel merito. Occorre far esaminare immediatamente l'ordinanza da un avvocato per verificare se ci sono vizi formali o sostanziali — notifica irregolare, difetto di motivazione, errata individuazione dell'area, violazione del contraddittorio — che consentano di contestarla. Parallelamente si può valutare se l'intervento è regolarizzabile tramite sanatoria.

Sì, e nella maggior parte dei casi è la strategia corretta. Il ricorso al TAR sospende gli effetti dell'ordinanza se il giudice concede la misura cautelare, guadagnando tempo. La presentazione di un'istanza di sanatoria non è incompatibile con il ricorso e può costituire un elemento rilevante anche nel giudizio amministrativo. Le due strade vanno però coordinate con attenzione: alcune scelte processuali possono influenzare l'esito dell'altra.

Non l'intera casa in ogni caso, ma l'immobile abusivo e l'area di sedime sì. L'art. 31 del D.P.R. 380/2001 prevede che, decorsi 90 giorni dall'ordinanza senza demolizione spontanea, il bene venga acquisito di diritto al patrimonio del Comune, entro il limite di dieci volte la superficie utile abusiva. L'acquisizione è automatica ma deve essere formalizzata con un atto dirigenziale separato, anch'esso impugnabile per vizi propri.

Dipende dalla situazione concreta. Se il termine di 60 giorni per l'impugnazione è scaduto, l'ordinanza è in linea di principio definitiva nel merito. Tuttavia restano percorribili altre strade: l'istanza di sanatoria se l'intervento è regolarizzabile, l'impugnazione degli atti successivi come il provvedimento di acquisizione se non ancora emesso, o la contestazione di vizi di nullità che non sono soggetti a termini di decadenza. Un'analisi della documentazione è indispensabile prima di escludere qualsiasi tutela.

Il D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024 ha introdotto l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che consente la sanatoria delle parziali difformità con una doppia conformità attenuata: è sufficiente che l'intervento sia conforme alla disciplina urbanistica al momento della domanda e alla disciplina edilizia al momento della realizzazione. È una soglia significativamente più bassa rispetto all'art. 36. Per questi abusi il termine di pronuncia del Comune è di 45 giorni, decorsi i quali opera il silenzio-assenso, salvo presenza di vincoli che richiedono pareri obbligatori.

Per le istanze ex art. 36-bis (parziali difformità) il silenzio del Comune dopo 45 giorni vale come accoglimento. Per le istanze ex art. 36 (assenza totale di titolo o totale difformità) il silenzio dopo 60 giorni vale invece come rigetto, impugnabile dinanzi al TAR. È una distinzione fondamentale: applicare la procedura sbagliata significa perdere un'occasione di regolarizzazione o presentare un ricorso inutile.

Sì, in due modi. Primo: impugnando il provvedimento di acquisizione dinanzi al TAR per vizi propri, tra cui l'errata individuazione dell'area di sedime, la violazione del limite di dieci volte la superficie utile abusiva, il difetto di motivazione. Secondo: sollecitando il consiglio comunale a deliberare l'esistenza di un prevalente interesse pubblico alla conservazione dell'opera ai sensi dell'art. 31, comma 5, D.P.R. 380/2001. Si tratta di un potere eccezionale che richiede motivazione rafforzata, ma può essere attivato.

L'ordinanza segue il bene, non la persona: il nuovo proprietario subentra nella posizione del precedente e sarà destinatario degli effetti del procedimento sanzionatorio. Il venditore che non ha comunicato l'esistenza dell'ordinanza può inoltre incorrere in responsabilità contrattuali verso l'acquirente. Prima di qualsiasi compravendita di immobili con difformità edilizie è indispensabile un'analisi approfondita dello stato urbanistico del bene.